“Sánchez es un ‘fighter’, para ser presidente con 84 escaños hay que tener imaginación”

Frédéric Mangeant, CEO de BNP Paribas Real Estate para España.

Conozco a Frédéric Mangeant desde hace ya veinticinco años y, les confieso, que cada vez que comparto un buen vino o una larga conversación con él, me siguen sorprendiendo sus ganas de emprender nuevos proyectos, a pesar de su veteranía en el sector, de ilusionarse con las personas y con las cosas y, sobre todo, de transmitir esa fuerza y esa energía a sus colaboradores.

Lo cierto es que habla como si acabara de descubrir que su pasión es su trabajo pero, echando un vistazo a su curriculum, uno no puede por menos de sorprenderse. Comenzó su carrera en 1987 en Estados Unidos y desde 1990 desarrolló, con un gran éxito, Knight Frank en España, hasta llegar a ser el primer socio no británico de la firma. Durante dos décadas adquirió inversiones por un valor superior a los 3.000 millones de euros, tanto para clientes privados como institucionales. En 2014 fue nombrado Head of Spain de Shaftesbury Asset Management y, desde enero de este año, es CEO de BNP Paribas Real Estate para España. Conoce como pocos por tanto la situación del mercado inmobiliario en España y de ello, y de su liderazgo, hablo con él en mi café dominical.

P.- ¿Cómo afecta la situación política, y la inestabilidad, al desempeño de un directivo de éxito como usted? Sobre todo, en un sector tan delicado como el suyo, el sector inmobiliario.

R.- Atendiendo al histórico, todo empieza en 2017, con una situación en Cataluña que nos ha afectado de pleno, sobre todo a los que tenemos actividad en aquella comunidad. Ha afectado a la economía en general y al sector inmobiliario en particular, sí, qué duda cabe. Esta es la respuesta. ¿Afecta aún? Sí, ¿En qué dimensiones? Desde octubre, valga como ejemplo, no se ha firmado ninguna operación de hotel en Barcelona. Cito Barcelona por ser un mercado muy afectado por los eventos. Puede decirse que estamos en una situación en la que, por un lado, la economía sigue a un ritmo normal, pero la política lo hace a un ritmo anormal. Y ello hace que los fondos hayan descartado, en algunas partes, el mercado catalán… y además se han ralentizado mucho los procesos de inversión afectando, como es natural, a nuestra cuenta de resultados. No somos los únicos. Me consta que a todas las grandes consultoras les ha ocurrido y ahora hay que esperar a ver cómo se resuelven las cosas. Es cierto que la puesta en marcha del artículo 155 de la Constitución por parte del anterior Ejecutivo ha asegurado que la economía siguiese a un ritmo y consolidó la confianza. Ahora nos encontramos en una situación de cambio político y habrá que ver qué ocurre.

P.- Así es; un cambio político, como bien dice, que ha supuesto un cierto terremoto, tras la moción de censura de Pedro Sánchez y sus primeras semanas al frente del Gobierno. Algo completamente inesperado para todos.

R.- Habíamos sufrido unos casos de corrupción que son los que, en último término, nos han llevado a una nueva situación política. La verdad es que los mercados de valores no se han movido, no han sufrido grandes cambios, y en cuanto a Cataluña, el hecho de dar un papel relevante a un político catalán (Josep Borrell) debe ser destacado como un acierto y un alivio.

P.- Para los que, como usted y yo Frédéric, tenemos la suerte de compatibilizar dos nacionalidades, en su caso francesa y española y en el mío italiana y española, ¿qué comparativa podemos extraer en cuanto a la relación entre estos dos mundos, el político y el financiero?

“Estamos en una situación en la que la economía sigue a un ritmo normal, pero la política lo hace a un ritmo anormal”

R.- Siempre se espera que los políticos respondan en la línea de dar confianza y ayudar a la consolidación de los mercados. La corrupción afecta, y en España ha sido especialmente visible, pero no percibo grandes diferencias. Si acaso, en Francia, la corrupción no ha sido tan perceptible, aunque hay que recordar que este fenómeno se deja notar sobre todo en los países más dotados económicamente.

P.- Vamos a entrar un poco en detalle en su materia; últimamente parece que los alquileres han subido de forma apreciable e incluso también los precios también en el mercado de venta. Algo que ha hecho que algunos teman la reaparición de una nueva burbuja. Deme su opinión como experto.

R.- Desde hace cinco o seis años se ha producido una transformación en este sector, causada sobre todo por la herencia… por cómo se digiere una crisis y en qué manos recae. Los grandes fondos, que son casi todos americanos, son los que detienen ahora mismo el mercado. Las promotoras fueron iniciadas por ellos, las Socimis están en manos de fondos… ellos son los grandes actores y están transformando este sector inmobiliario. Aceleradamente, porque tienen sus obligaciones de rendimiento. Pero entrando más en detalle en el sector, nos referimos a un país que ha estado parado más de seis años para todo: desde el inicio de los planes urbanísticos en los municipios, provocando un cuello de botella que lleva al final a excesos de toda índole. Si ha subido el alquiler es porque quizás no haya suficientes viviendas en alquiler; si el suelo sube es porque no hay suficiente suelo para la construcción, lo que puede dar lugar a especulación en estos segmentos de mercado. A ello hay que unir una escasez de producto a nivel terciario; oficinas de clase A con criterios energéticos, por ejemplo, hay muy pocas… En fin, todas estas cuestiones pueden provocar que los precios vuelvan a subir, pero siempre, repito, la explicación hay que buscarla haciendo un análisis histórico y llevando atrás nuestra vista hasta el inicio de la crisis.

P.- Permítame que insista; ¿ve el peligro de que estalle una nueva burbuja inmobiliaria como la que hemos sufrido en el pasado reciente, que ha sido brutal, no solo en España, sino en EEUU, desde el estallido de las subprime?

R.- Es importante distinguir entre una burbuja financiera y una burbuja inmobiliaria. No es que se hayan confundido ambos conceptos, pero sí se han juntado ambos a la vez. Si hubiera otra burbuja, la financiación que se estaría dando en este momento debería empezar por el suelo. Y los bancos, con buen criterio, no están financiando suelo. Solo la construcción y con unas garantías que son las necesarias para regir el mercado.

“Los bancos, con buen criterio, no están financiando suelo; solo la construcción y con las garantías necesarias para regir el mercado”

P.- ¿Quién es el responsable en último término de una burbuja inmobiliaria? ¿Las constructoras, los bancos?

R.- Es una mezcla de todo. Los departamentos de riesgo, el supervisor… aunque son atribuciones que hay que manejar con prudencia. Pero no hay un solo responsable.

P.- Usted conoce bien, además del mercado español, el mercado francés y también el británico. ¿Hay diferencias?

R.- La diferencia principal son los volúmenes de inversión y de rotación, volúmenes de actores… Luego hay mercados como el británico, muy consolidado y con una tipología de inversores y de público muy ad hoc. Mercados como el francés o el alemán han estado en auge por tener economías consolidadas y fuertes, lo que les permite atraer a un público que demanda esa consolidación. Y también ha habido una transformación de estos mercados por los propios fondos creados en cada uno de estos Estados, fondos ad hoc, como en el caso francés, que han vivido el boom de algunas regiones en los últimos cinco o seis años.

España, a raíz de la crisis ha sido un mercado alternativo, que tuvo su período de consolidación pero que sigue siendo un mercado alternativo en el que sigue haciendo falta más value act y en que el core es muy escaso y el core plus lo es todavía más. Es en el value act donde hay inversiones para la transformación de los activos. Lo que mencionaba sobre los fondos es que estos pueden ganar más en la transformación de un mercado ascendente.

P.- ¿Por qué decidió en un momento dado de su vida quedarse en España para vivir y desarrollar su carrera?

R.- Imagínate, en 1989, con 28 años, hablando perfectamente español y en un mercado donde existían oportunidades, era obvio. Además de haber encontrado un ambiente profesional y corporativo fantástico. Y mis orígenes españoles, claro.

“Rajoy nos deja una buena salud económica, aunque respecto a Cataluña ha sido una desafortunada gestión”

P.- ¿Por qué? ¿Qué hace diferente el mundo corporativo en este país, la empresa española a la de otros entornos?

R.- Pues la gente. Piensa en lo que era antes y lo que es ahora. En aquellos años 90 todo era más accesible, tenías más ganas… y en cuanto al mercado inmobiliario estaba mucho menos estructurado, había menos actores y estaba todo por hacer. Era todo muy atractivo. Al final, cuando estás en el ecuador de tu vida, valoras. Yo regresé algún tiempo a Francia e inmediatamente recordé por qué me había ido de allí y volví enseguida a España. Y luego, la calidad de vida… al final es una mezcla de todo.

En el caso concreto además de Barcelona, ¡qué te voy a decir! Si tú, por ejemplo, tienes una empresa de videojuegos en la que tienes que manejarte con jóvenes, expertos en informática, tienes que contar con que les va a gustar venir a trabajar en pantalón corto… y ¡con la playa a doscientos metros!

P.- Es decir que Barcelona, a pesar del procés, sigue siendo un lugar atractivo.

R.- Hay datos verificables. Es trendy, su cercanía al mar la hace muy atractiva, se pueden construir edificios de primera categoría, y se han hecho muchas operaciones de pre-alquiler, de edificios no acabados en los últimos meses. Es verdad que, a nivel de mercado, puede existir un antes y un después de la Agencia del medicamento, pero la misma torre que estaba a disposición del mercado antes de aquello, está ahora mismo alquilada al noventa por ciento.

P.- ¿Cuáles son sus puntos fuertes de liderazgo, Frédéric?

R.- He sabido agrupar gente, hacer empresa e imaginar cuáles iban a ser un poco las tendencias del mercado. Formar equipos, cuidarles al máximo y siempre con la filosofía de que, cuando reclutas a alguien, reclutas a un emprendedor y no solo a alguien que va a trabajar contigo. Y esos emprendedores a su vez reclutan emprendedores, produciéndose así un efecto cascada. Pero siempre con buenas formas. Como sabes, yo empecé hace más de veinticinco años con dos personas hasta llegar a las trescientas cincuenta de hoy. Y el modelo también ha cambiado… yo también he cambiado (ríe) … no tengo la misma edad, pero he aprendido de los errores del pasado. Y también de los efectos de la crisis que ha sido tremendamente difícil en la cual reconvertirse, cambiar los modelos de management es complicado, sobre todo cuando uno tiene ya cincuenta años (vuelve a reír) …

“Es una tendencia que la política se nutra de la experiencia empresarial, pero en España, aún falta nivel”

P.- ¿Qué opina del nuevo Gobierno y de su presidente y su estilo de liderazgo?

R.- Es un fighter, ¿no? A ver, tienes que tener imaginación, con tan solo 84 escaños en el Congreso, para llegar al Gobierno. No quiero que suene a oportunista, pero si representas algo en política, yo si hubiera estado en su lugar, no sé si hubiera hecho lo mismo, pero es bastante probable que siendo aún una oposición declarada sea su papel levantar esto.

P.- ¿Y acerca del presidente del Gobierno saliente?

R.- Nos deja una buena salud económica, aunque respecto a Cataluña ha sido una desafortunada gestión. Casi podríamos hablar de no-presencia, de dejadez. Siendo justos también podemos apuntar que la culpa no es solo del anterior Gobierno sino de los que le precedieron, que han dejaron a Cataluña ir a su aire. Y ahora nos encontramos con una situación muy complicada, en la que los nacionalismos, que son lo más peligroso de Europa, se empeñan en crear nuevas fronteras. Esto lo aprendí de mi padre que me lo decía siempre: ‘He peleado toda la vida para romper fronteras y ahora quien volver a levantarlas’. Es muy difícil para un francés ver estos procesos y creo que en España no se acaba de entender bien; una Europa unida ha costado millones de vidas. Y algo más, desde el punto de vista presupuestario, los contribuyentes alemanes, ingleses o franceses han pagado mucho dinero durante años para que ahora los partidos jueguen a hacer política barata, y los nacionalismos son política barata.

P.- ¿Le gusta Macron?

R.- Sí. Me gusta. Supone el cambio generacional que Francia necesita, igual que si hablas de políticos de postguerra el primero fue Sarkozy, a pesar de las equivocaciones propias su arrogancia. Pero en términos de reformas importantes, nadie, desde Sarkozy hasta Hollande, las había acometido. Macron ha tenido el voto y el soporte mayoritario de la población y además ha combatido al nacionalismo emergente y peligroso de Le Pen.

P.- ¿Rivera es el Macron español?

R.- Creo que llega algo tarde. Rivera tiene quizás una etiqueta más derechista, es menos transversal. Le falta una imagen más centrista, más transversal… Te lo digo no tanto como análisis político sino desde el punto de vista de un francés. Ha explicado mal el hecho de no haber participado en la Moción de Censura contra Rajoy. Puedes decir sí o no, pero debes explicarlo.

P.- Y la posibilidad de que un expresidente francés como Valls sea candidato a la alcaldía de Barcelona, ¿te parece una excentricidad? ¿puede tener posibilidades?

R.- Valls procede del Partido Socialista francés, de su ala derecha. Ha sido primer ministro, sabe de política, sabe de ordenación… Ahora bien, este tipo de movimiento de política transversal en Europa no sé muy bien como puede resultar. Barcelona en este momento debería vivir otro revulsivo. Hay minorías que gobiernan y con las que las cosas no están quedando muy claras.

“Los contribuyentes europeos han pagado mucho dinero para que ahora los partidos hagan política barata, y los nacionalismos son política barata”

P.- ¿Cree que la política debería fijarse más, como espejo, en la gran empresa? ¿Ves liderazgo en la política actual, en general, y en España, en particular?

R.- Macron ha sido empresario antes de ser político. Y eso parece que va a ser una tendencia. El nivel político en España no está a la altura que debería. A nivel internacional, a sus interlocutores las falta algo de credibilidad.

P.- ¿Y la Marca España? ¿Cómo la ve?

R.- Depende del fútbol (risas)… No, en serio, algo de esto hay. Fíjate quiénes son los mejores embajadores de España en el mundo. Hay grandes marcas muy reconocidas y la imagen se teje fácilmente con dos o tres personas; el caso más arquetípico es el de Rafael Nadal.

P.- Por volver a su mundo, ¿qué hace diferente su empresa? Me gustaría destacar este punto porque, desde hace unos meses, usted ha cogido las riendas de una consultora muy importante, dentro de uno de los bancos más importantes del mundo.

R.- BNP es número uno en Francia, número uno en Alemania y recientemente compraron Strutt & Parker, colocándose entre los tres primeros lugares en el Reino Unido. Somos líderes desde la promoción comercial en Francia hasta todo lo que tiene que ver con Asset Management, Fondos, gestión de carteras… todo eso nos hace un actor fundamental en el mercado francés y alemán. BNP es el quinto banco español, que es un dato tal vez no muy conocido, con CETELEM como líder en el campo del crédito personal y proporcionamos servicios a corporaciones, entidades financieras, aseguradoras. La línea de Real Estate hay que desarrollarla y llevarla al primer nivel, pero aprovechando las sinergias que se pueden crear dentro del propio banco. Ahora me estoy apoyando en la creación de nuevas líneas de servicio con el talento de los nuevos directores. A mercados cambiantes, servicios cambiantes. Estamos anticipando los cambios del mercado y con una parte cada vez más financiera. A interlocutor financiero, respuesta financiera. Y en la transformación del sector juega también una importancia capital el Prop Tech, enfocado a la gestión de las nuevas tecnologías hacia el be to be, be to see… al final lo importante es cómo contactas con el cliente; la digitalización. Lo que es para mí más destacable es la voluntad general del banco de apoyar a sus líneas de negocio. La llegada a la presidencia de Cecilia Boned, ha sido un revulsivo extraordinario en esta materia.